国外无居民海岛开发经验：大多只租不卖(组图)

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国外无居民海岛开发经验：大多只租不卖(组图)
“无居民海岛”在中国岛屿中占绝对多数，无居民海岛的开发，对我国维护主权，保护环境，发展经济，改善民生，具有不言而喻的重要意义。在开发过程中，做到既发展经济，又保护好环境，是有一定难度的。在这方面，一些国家开发无居民海岛的经验可供我国借鉴，以免走弯路。
我国荒岛资源丰富
4月12日，国家海洋局公布了我国第一批开发利用无居民海岛名录，涉及辽宁、山东、江苏、浙江、福建、广东、广西、海南等8个省区，共计176个无居民海岛。此前的4月2日，国家海洋局已公布了《无居民海岛使用申请审批试行办法》。这样，继国家海洋局、民政部、总参谋部联合制定的《无居民海岛保护与利用管理规定》2003年6月17日公布之后，无居民海岛的开发再度成为媒体热议的焦点。
无居民海岛俗称荒岛，指的是没有户籍居民居住的海岛。据国家海洋局2001年公布的数据，我国拥有面积超过500平方米的岛屿6500多个，其中有居民的海岛仅433个，其余均为无居民海岛。面积在500平方米以上、1000平方米以下的“小小岛”，一般都是无居民海岛。500平方米以下的岛屿数以万计，均为无居民海岛。可见，我国可供开发的荒岛资源十分丰富。
可以说，在中国沿海地区，无居民海岛占绝对多数。例如，据2004至2005年的福建海岛调查，福建有海岛1434个，其中有居民海岛仅101个，其他都是无居民海岛。
马尔代夫是荒岛开发典范
全球四大洋都有无居民海岛。拥有无居民海岛的亚洲国家主要有中国(包括TW和香港)、孟加拉国、印度、印度尼西亚、菲律宾、马尔代夫、韩国、日本等；非洲国家主要有南非、肯尼亚、坦桑尼亚、马达加斯加等；欧洲国家主要有荷兰、丹麦、法国、德国、希腊、意大利、俄罗斯、西班牙、英国、葡萄牙等；美洲国家主要有美国、委内瑞拉、巴西、加拿大、智利、哥伦比亚、墨西哥、秘鲁等；大洋洲国家主要有新西兰、澳大利亚、斐济、密克罗尼西亚联邦、帕劳、所罗门群岛等。
另外，美、英、法、荷兰、丹麦等国分布在太平洋、印度洋和大西洋的群岛属地中，也包含很多无居民海岛。
在无居民海岛的开发方面，印度洋岛国马尔代夫堪称典范。
据《无居民海岛对外开放管理体系研究》等文献介绍，以海岛旅游闻名于世的马尔代夫，有大小岛屿近1200个。1980年起，马尔代夫依靠国外资金的援助，制定了海岛开发计划。该计划根据不同岛屿的具体情况，拟订不同的政策措施和相应的开发时间、规模和方式。
马尔代夫特别重视海岛规划，每一个无居民海岛的开发，均先由一个经济主体(投资公司)向ZF租赁一个无居民海岛，在海岛上建一家酒店，以完整、独立、封闭式的度假村模式经营发展。这种一岛一店“小、清、静”的开发模式取得极大成功，海岛旅游独领**，被称为海岛开发的“马尔代夫模式”。马尔代夫的审查批准制度非常严格。海岛上所有建筑都须经旅游部门批准才能建设，马尔代夫还明确规定：海岛建筑面积不能超过海岛总面积的20%，海岛建筑不得超过两层，以保持海岛的原有特色。此外，旅游部门的职责还包括代表国家对外出租海岛、组织审查海岛开发规划和海岛开发建设的布局、制定滨海旅游法规，以及旅游业的日常监督管理。由于旅游业对马尔代夫举足轻重，该国还成立了由旅游、渔业、交通等部门组成的国家旅游委员会，以便及时解决旅游发展中遇到的问题。
各国大多只租不卖
外国媒体经常传出某位富豪或明星买下小岛的消息，其实，这种说法并不准确。在绝大多数情况下，他们获得的只是小岛一定年限的使用权。
公民个人或公司获得对无居民海岛的排他性使用权时，该海岛就被称为“私人岛屿”。例如，一些游轮公司经常让乘客进入沿途一些未开发的小岛。近年来，为了保证游客的安全并提供更高水平的岛屿游览服务，游轮公司往往租下途中无居民小岛的使用权。
尽管这种排他性权给予所有者对岛屿相当大程度的控制权，但该岛屿仍处在所在国家的司法管辖之下。例如在英国、巴西、智利等国的法律中，私人岛屿并不完全归属私人独享，所有的海滩包括沙滩，都必须允许公众进入。
另外，那些已经有人居住，或所有权不明的岛屿，往往不能买卖。好莱坞明星莱昂纳多试图购买的第一个斐济岛屿，就因500名原住民要求“收回故岛”并诉诸法庭而作罢。
世界上很多无人岛具有开发旅游或私人度假的潜能。有鉴于此，美国、加拿大、英国、荷兰、法国、瑞典、澳大利亚等国已制定了有关无居民海岛开发与保护的管理法规。
1999年，美国成立了海岛事务跨部管理机构，负责与美国内务部协商确定与海岛事务相关的问题，并为ZF在制定岛屿政策方面提供建议。
美国普遍采用出租的办法行使无居民海岛使用权。如美国田纳西河流域管理局通过出租的方式，向私人转让公有海岛使用权，用于休养、避暑、划船、钓鱼以及类似的消遣活动,南通电加热导热油炉厂家，还通过出租方式向公司、企业或私人转让公有海岛土地，以修建码头或工厂、仓库等。
英国的无居民海岛，名义上都归皇室所有。为了获得经常性收益，皇室一般是将海岛出租给私人，由私人开发后再进入市场。租期届满时，私人修建的建筑物无偿归属无居民海岛所有者，所有者可将其转租。
在澳大利亚，ZF向企业及个人提供无居民海岛的重要方式也是出租。租约必须符合规划，并需要批准；如无居民海岛改变用途需事先申请，经批准后重新订立租约，如擅自改变用途，ZF有权收回海岛。
在新加坡，无居民海岛可以定期出租。ZF将一定年期的无居民海岛使用权转让给使用者，使用者接着可自由转让和转租，但年期不变。使用年期届满，ZF即收回海岛，岛上建筑物也无偿归ZF所有。到期后如要继续使用，可向ZF申请。经批准可再获得一个规定年限的使用期，但必须按当时的市价重新付钱，相当于重新租岛。
印度尼西亚是世界上最大的群岛国，有约1.7万个岛屿。目前，印尼ZF鼓励外国投资商租用其无居民海岛，以发展岛屿经济。印尼ZF表示，将给无居民海岛租用者减税并提供其他一些优惠政策。租用者可在30年内拥有岛屿的使用权，30年后还可申请延期。印尼还成立了**金融合作俱乐部，专门吸引来自海湾国家对无人岛的投资。
岛屿中介抓住商机
大规模出租无居民岛屿的国家，多具有长期市场经济传统，ZF较少直接参与生产经营活动，这就为转让无居民海岛使用权的中介机构提供了牟利的机会。这些中介机构，不仅全面提供各大洲可转让岛屿的信息，还发布大量明星、美景照片，将享受私人岛屿，包装成高端人士的生活元素。
例如，美国《私人岛屿》杂志就把购置私人岛屿称作“独立的、爱冒险人的生活方式”，2011年，该杂志正在大力推销位于加拿大西部、南太平洋的法属波利尼西亚、瓦努阿图等地的岛屿。该杂志的“私人岛屿博客”，则大力推介英国、希腊、巴西、克罗地亚等国的岛屿。
总部位于德国汉堡的维拉迪私人岛屿有限公司负责人法哈德·维拉迪，1971年开始在报纸上打租岛中介的小广告，并借此起家，到2003年已售出1200多座岛屿，年经营收入近3000万欧元。该公司类似活跃在中国各大城市的房屋中介，向客户提供全球各地数百座待售岛屿的资料，每成交一座岛屿，公司收取8.5%的佣金。有些富人一开始是受影视中热带风光和泳装丽人的魅惑，前来咨询买岛事宜，经过中介公司一通“忽悠”，最后却买了亚寒带的岛屿。
维拉迪私人岛屿有限公司称，很多客户来到公司办公室，要求买一座拥有银色沙滩和棕榈树的小岛，最后却买下了有着云杉和岩石海岸的加拿大或北欧岛屿。该公司负责人维拉迪解释说：“大部分人在六七八月度假，在纬度较高的地区，岛屿夏季气温合适，而同时期的多数热带岛屿，则太热也太潮湿了。”
随着科技进步，特别是太阳能发电、风力发电、海水淡化和工业化房屋建造技术的突破，将荒岛建成伊甸园的工作变得相对容易了。然而，并不是每个人都适合在小岛上居住。维拉迪先生认为，只有能享受宁静、尊重自然，并能处理类似停电之类问题的人，才能在岛上过得开心。
无人岛屿的买卖已成为全球地产市场的一部分。据美国《新闻周刊》2008年10月报道，在加拿大的新斯科舍省、美国的缅因州和中美洲的一些地区，岛屿的价格较低。在欧洲、中美洲的巴哈马和太平洋的法属波利尼西亚等地，岛屿的价格较高。例如，新斯科舍东海岸外的长岛，售价是10.6万美元，而希腊科林斯湾的圣安萨纳西欧岛，遍布松树和橄榄树，售价200万美元。
不少明星拥有自己的专属岛屿。加拿大歌星席琳·迪翁买下了加拿大魁北克的加侬岛，美国影星尼古拉斯·凯奇则在巴哈马买岛。主演《勇敢的心》的梅尔·吉布森买下了斐济的瓦图瓦拉岛。主演《泰坦尼克号》的莱昂纳多·迪卡普里奥买下了中美洲国家伯利兹的小岛。
阿拉伯联合酋长国的“世界群岛”是人工建筑的岛屿集群。其中一些岛屿已经售出，例如，其中的“希腊”岛被曾是《花花公子》封面女郎的美国演员兼名模帕米拉·安德森买下。
21世纪初，全球私人岛屿买卖活跃，这有好几个原因。美国房地产泡沫的破裂，降低了单位面积岛屿的售价；在经济衰退的影响下，一些岛主难以支付维持这些设施的费用，因此将其出租；互联网在全球的普及，使得岛屿买卖的供需双方更容易联系。
如果岛屿位于国际水域，买家则需要提防海盗、窃贼和暴徒。例如，印度洋西北部的岛屿，就由于靠近索马里海盗猖獗的地区，鲜有问津者。
美国《纽约时报》2005年9月的一篇文章则认为，环保主义者的积极干预，使得全球可出售的岛屿减少，从而提升了价格。那些已建有生活服务设施的岛屿，出售的价格则更高，且较少出售。
环保人士提供技术援助
可见，无居民海岛的开发和转让，确实有利可图。但是，无居民海岛是一个独立而封闭的生态环境小单元，其生态系统相对独立。这种生态系统极脆弱，易遭破坏，且破坏后很难恢复。有些无居民海岛还构成一个国家的领海基点，一旦地表受损将直接损害一国在国际法上的海洋权益。
因此，在无居民海岛开发中，环境因素往往比经济因素更受重视。我国2003年出台的《无居民海岛保护和利用管理规定》第一章第一条就开宗明义：“为了加强无居民海岛管理，保护无居民海岛生态环境，维护国家海洋权益和国防安全，促进无居民海岛的合理利用，根据有关法律，制定本规定。”
1973年,60KW高温油温机价格，联合国教科文组织制定了有关海岛生态系统合理利用的“人与生物圈计划”，该计划首先在南太平洋的若干岛屿上实施，随后推广到地中海、加勒比海上的岛屿。1992年6月，在巴西里约热内卢召开的联合国世界环境与发展委员会会议通过了《21世纪议程》，其中包括“小岛屿的可持续发展”。1994年，该组织又通过了《小岛屿发展中国家可持续发展行动纲领》，要求各国采取切实的措施，加强对岛屿资源开发的管理。
许多无居民岛屿生态系统脆弱，环保人士对相关的开发计划十分担忧。据“私人岛屿在线”网站介绍，对私人岛屿开发影响较大的的环保组织有：1972年成立的“岛屿资源基金会”、**成立的“觉醒工程”、1994年成立的“岛屿保护与生态组织”，还有“海洋生态”和“自然保护”组织。它们不仅向ZF和公众宣讲私人岛屿开发中环保的必要性，还利用自身专家资源丰富的优势，提供直接的技术援助。在这些组织的呼吁下，希腊、日本等国在无居民海岛开发中优先采用风能、海洋能、太阳能等可再生能源和雨水集蓄、海水淡化、污水再生利用等技术，形成“低碳”用岛的模式。
当然，在主权国家仍是基本治理单位的当代世界,武汉油加热器，国际组织的建议和非ZF组织的工作，都只能起到辅助作用。大多数国家ZF，出于可持续发展的考虑，也很重视对无居民海岛的环境保护。
多国海岛开发有专门立法
荒岛开发，环保先行。根据保护措施的不同，各国对无居民海岛的开发与管理，可分为三种模式。
第一种是开发模式。国外对地理位置偏远、资源匮乏的岛屿，多采用开发模式，以充分利用海岛资源，优先发展经济。其典型代表是日本的《孤岛振兴法》。20世纪70年代，日本先后出台了《日本孤岛振兴法》和《日本孤岛振兴实行令》，该法律与实行令适用于远离日本本土“与世隔绝”的孤岛，非常明确具体地规定了孤岛的振兴计划以及国家的经费投入。
第二种是保护模式，其制度设计主要着眼于岛上的生物多样性、生态环境以及各种资源，尤其是不可再生资源的保护。美国、澳大利亚、加拿大等国，对海岛上有珍稀物种或历史遗迹的岛屿，往往采用保护模式。美国得克萨斯州的山姆洛克岛管理计划，佛罗里达州的威顿岛保护方案，澳大利亚的罗特内斯特岛的管理计划都属此列。
第三是兼采开发模式与保护模式。例如，澳大利亚的《劳德哈伍岛法》既详细规定了对岛上土地的利用，又注重对岛上资源的保护和管理。
环保措施的基础是立法。国外无居民海岛使用权制度的立法方式主要包括单行立法和分散立法两种。在单行立法中，有的法律适用于全国范围内某一类无居民海岛，例如日本的《日本孤岛振兴法》、韩国的《岛屿开发促进法》。有的法律则适用于某个或某些特定的海岛，例如澳大利亚新威尔士州的《劳德哈伍岛法》。该法于1954年4月23日生效，近50多年中，经历了20多次修改。该法主要规定劳德哈伍岛的董事会的选举和组成方式、董事会的权力、责任与运作方式，岛屿的环境计划与评估，对岛上土地的利用等方面的内容。《日本小笠原群岛振兴特别措施法》、《日本奄美群岛振兴开发特别实施法》也属于这类法律。分散立法是指一些国家的无居民海岛使用权制度散见于相关的法律法规中,导热油加热器厂家。如美国的《1972年美国联邦海岸带管理法》就包括了对无居民海岛的管理。(《环境与生活》杂志)
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